在日前召开的2024年度业绩说明会上，中交地产股份有限公司（000736.SZ，以下简称“*ST中地”）“去地产”重组颇受关注。
据此前披露的重组预案，*ST中地拟将其持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”），相应交易拟采用现金方式支付，但评估值及交易价格均尚未确定。
此次重组中，*ST中地拟置出资产涉及的债务为截至2024年12月31日上市公司短期借款、长期借款、应付债券以及其他应付款项等债务。截至2024年12月31日，上市公司母公司负债合计约479.77亿元。
“置出房地产开发业务相关负债后，有望显著改善公司财务状况，降低资产负债率，提升盈利能力，助力公司聚焦轻资产业务实现战略转型。”日前，*ST中地方面向《中国经营报》记者表示，此次重组中，短期借款及长期借款（含一年内到期）债务的转移需要债权人同意。
拟剥离房地产业务
在2024年度业绩说明会上，多位投资者对*ST中地此次重组原因、后续流程及重组后发展策略等表示关注。
“近年来，房地产行业面临较大的调整压力，房企普遍面临较大的经营压力和债务风险。”对于此次重组原因，*ST中地方面在业绩会上表示，公司剥离房地产开发相关业务可实现公司的战略转型且未来会持续增强盈利能力。同时，上市房企宣布退出房地产开发业务已有案例，2024年以来已有多家房企宣布退出房地产开发业务，亦有多家房企宣布重大资产重组已实施完毕。
“上市公司房地产开发业务持续处于亏损状态，为实现长期稳定发展的目标，上市公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团。”在交易预案中，*ST中地方面也表示，此次重组将有利于上市公司优化业务结构。
值得注意的是，近两年股合网，*ST中地持续亏损，营收也有所下滑。Wind数据显示，2023年度至2024年度，*ST中地归母净利润累计亏损约68.52亿元。
“因公司房地产开发业务交付排期不同，本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少。”对于2024年度业绩亏损情况，*ST中地方面表示，在市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。
此外，年报显示，2024年度，*ST中地地产销售量同比减少46.69%，生产量同比下降49.35%，库存量同比增长17.65%。对此，*ST中地方面表示，主要因当期达到集中交付条件的项目以及竣工备案的项目较上年同期有所减少。
在此背景下，*ST中地拟将其持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东地产集团。根据此前发布的交易预案，*ST中地此次拟转让标的资产为截至2024年12月31日上市公司持有的房地产开发业务相关股权、债权等资产及相关债务。
其中，拟置出资产主要包括*ST中地持有的从事房地产开发业务的公司的全部股权，以及上市公司对该等房地产开发业务公司的应收款项，以及上市公司本部与房地产开发业务相关的其他资产。截至2024年12月31日，上市公司母公司资产总计约455.65亿元。
置出债务
此次重组中，*ST中地拟置出资产涉及的债务为截至2024年12月31日*ST中地短期借款、长期借款、应付债券以及其他应付款项等债务。截至2024年12月31日，*ST中地母公司负债合计约479.77亿元。
从合并报表来看，截至2024年12月31日，*ST中地资产总计1076.98亿元，负债合计966.59亿元。
“此次重组中，标的债务中短期借款及长期借款（含一年内到期）主要为信托融资、保理融资。”*ST中地方面告诉记者，短期借款及长期借款（含一年内到期）债务的转移需要债权人同意。
“标的债务中应付债券为上市公司发行的公司债券、中期票据、非公开定向债务融资工具等债券。”*ST中地方面表示，截至2024年12月31日，相应应付债券的账面价值为119.23亿元，其中一年内到期的应付债券金额为64.37亿元。
此次重组中，交易双方确认，针对标的债务，若*ST中地在评估基准日后交割日前新发行债券用于偿还已到期债券，则该等新发行的债券置换原债券成为标的债务。
此外，标的债务中其他应付款项主要为截至2024年12月31日*ST中地的其他应付款、长期应付款。其中*ST中地本部应付控股股东地产集团的借款本金余额为155.91亿元。
在2024年度业绩说明会上，有投资者对相应置出债务所涉债权人反馈情况表示关注。*ST中地方面回复称，上市公司与房地产开发相关债务置出给地产集团，包括但不限于各类债券等。由资信水平更优的房地产集团承接债务，能够更好地保障债权人利益。上市公司与各类债权人沟通情况良好，相关工作有序开展中。
物业管理业务营收突增
重组交易完成后，*ST中地方面表示将深度聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务领域，加速实现从传统重资产开发模式向轻资产运营模式的转型。
值得注意的是，*ST中地此前主要营收均来自地产销售，2019年后，相应业务营收贡献持续5年在99%以上。2024年度，*ST中地地产销售营收占比降至约94%，物业管理营收占比则由此前长期不足0.1%突增至约4%。
Wind数据显示，2024年度，*ST中地地产销售营收由上一年的322.31亿元降至171.81亿元，物业管理营收则由上一年的0.11亿元增至7.28亿元。
*ST中地自2018年开始单独披露物业管理营收情况。2018年度至2022年度，*ST中地物业管理营收规模均低于0.1亿元，2023年度也仅增至0.11亿元。
对于2024年度物业管理业务营收明显增长情况，*ST中地方面向记者表示，2024年公司完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，推动公司物业管理收入大幅增长，实现物业管理业务营收7.28亿元，同比增长60.91%。
“短期内，因房地产开发业务剥离，公司营收规模会面临阶段性下降。”*ST中地方面表示，这一战略调整将显著优化资产结构，释放资产效能，同步提升核心盈利能力，为长期稳健发展奠定坚实基础。
“物业服务、资产管理与运营等轻资产业务具有风险较低、业务可持续性强、收益及现金流稳定的竞争优势，契合房地产行业步入存量时代的背景形势，符合行业发展趋势。”对于重组后发展策略股合网，*ST中地方面此前表示，未来，上市公司将通过提升集团内资源协同效率，增强盈利能力。同时，中交服务将采取差异化竞争战略，进一步加强已构建的“大交通服务”和“大城市服务”特色优势，在高质量高品质服务的基础上，将适时不断扩大业务规模。
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